Haus und Grund
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zu Wohnraumschutzgesetz und Mietpreisbremse
Grüne: Wohnraumschutzgesetz statt Mietpreisbremse! So forderte die Grüne Ratsfraktion einerseits am 25. Oktober 2015 Wohnraumschutzgesetz gegen Leerstände, lehnte andererseits aber die sogen. Mietpreisbremse ab. "---
Kommunen befähigt werden, auf zweckentfremdeten Wohnraum reagieren
zu können. Statt dem zu folgen
wollte die Stadtverwaltung eine sogenannte Mietpreisbremse einführen
und am 9.2.16 im Sozialausschuss die Initiative der Grünen beerdigen.
"Mit dem Beschluss über die Stellungnahme der Stadt Göttingen
zur Einführung mietrechtlicher Verordnungen im Land Niedersachsen (sog.
Mietpreisbremse), der eine Anregung zu einem Wohnraumschutzgesetz auf
Landesebene enthält, ist der vorliegende Antrag
[ von Bündnis90/Die Grünen-Ratsfraktion] als erledigt anzusehen." Am 21. Januar 2016 hatte die Grüne Ratsfraktion aber bereits argumentiert: Ohne ein Gesetz, das den Leerstand von großen Immobilien mit einem Bußgeld belegt, würde auch eine Mietpreisbremse am Markt nicht funktionieren, „Die schwierige Diskussion über die Erstellung eines Mietspiegels als rechtsverbindlichem Orientierungsmaßstab dürfte bekannt sein.“ Mit einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit und einem wirksamen Wohnraumschutzgesetz könnten dann ausreichend bezahlbare Wohnungen entstehen.“
Die
Niedersächsische Landesregierung hat am 1. November 2016 die Mietschutzverordnung
beschlossen, die in 19 Städten und Gemeinden Niedersachsens, darunter
Göttingen, ab 1. Dezember 2016 gelten wird. Mit ihr wird insbesondere
die sog. Mietpreisbremse eingeführt. Michael
Mießner: Zunächst scheint die Idee, die hinter der Mietpreisverordnung
steht, sehr überzeugend. Es sollen keine großen Mietpreissteigerungen
möglich sein, ohne dass eine Wohnwertverbesserung stattgefunden hat. Deshalb
sollen mit der Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen die Mieten höchstens
10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nachdem die Mietpreisbremse
in anderen Städten vor über einem Jahr eingeführt wurde, konnten jedoch
mehrere Studien nachweisen, zum Beispiel für Berlin, dass der Effekt des
Gesetzes recht gering blieb. Ich will zunächst auf einige generelle Gründe
für die geringe Wirkmächtigkeit der Mietpreisbremse eingehen und anschließend
die zu erwartenden Wirkungen für die Stadt Göttingen darstellen. Der
Grund für die geringen Effekte ist zum einen darin begründet, dass wirksame
Kontroll- und Sanktionsmechanismen fehlen, die dafür Sorge tragen, dass
die VermieterInnen sich tatsächlich an das Gesetz
halten. Hier nimmt das Gesetz faktisch die MieterInnen
in die Pflicht gegen überhöhte Mieten vorzugehen: Diese sind aber für
gewöhnlich in der schwächeren Position, schließlich sind sie entweder
(nicht selten unter Zeitdruck) auf der Wohnungssuche oder haben wenig
Interesse an einem Konflikt mit ihrem/r VermieterIn. Außerdem
enthält die Mietpreisbremse einen Bestandsschutz für überteuerte Mietpreise
– laut niedersächsischer Verordnung, kann eine höhere Miete verlangt werden,
wenn „diese bereits von der Vormieterin oder dem Vormieter geschuldet
wurde“ (PM vom 1.11.2016). Hinzu kommt, dass Modernisierungskosten bis
zu drei Jahre rückwirkend auf die Miete aufgeschlagen werden können. Es
gibt also durchaus Möglichkeiten, die Miete trotz Mietpreisbremse auf
ein Niveau anzuheben, das höher liegt als 10% über dem ortsüblichen Vergleichsniveau. Seitens
der Immobilienwirtschaft und VertreterInnen
der VermieterInnen wird häufig die These vertreten,
dass die Mietpreisbremse Investitionen im Neubau verhindere. Hier ist
es hingegen so, dass auch bisher hauptsächlich in Bestandsimmobilien investiert
wurde, weil dort die größeren Renditen zu erwirtschaften sind. Dies bedeutet,
dass die Mietpreisbremse nicht die Investitionen in Wohnungsneubau verhindert,
sondern die attraktiven Verwertungs- und Renditemöglichkeiten in Bestandswohnungen
die Ursache dafür sind, wenn zu wenig gebaut wird. Diese Ausführungen machen bereits deutlich, dass die Mietpreisbremse nicht das richtige Instrument ist, um die momentanen Wohnraumversorgungsprobleme zu lösen, die insbesondere die mittleren und unteren Einkommensschichten – eben auch in Göttingen – haben. In Göttingen bestehen aber noch zwei weitere Probleme, die die Mietpreisbremse nicht als geeignetes Interventionsinstrumentarium erscheinen lassen: Zurzeit gibt es in Göttingen keinen qualifizierten Mietpreisspiegel. Es gibt daher keine handhabbare Möglichkeit eine ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Mietpreisbremse heranzuziehen. Die VermieterInnen können höchstens auf Daten der Immobilienmarktportale zurückgreifen, diese enthalten jedoch einzig Angebots- und keine Bestandsmieten, sodass der Vergleichswert deutlich überhöht wäre. Ein qualifizierter Mietpreisspiegel müsste von der Stadt jährlich entweder selbst erstellt oder in Auftrag gegeben werden. Hier kann zumindest diskutiert werden, ob die notwendigen finanziellen Mittel nicht besser gleich in der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt werden sollten. Es gibt aber noch einen zweiten Grund, der die Mietpreisbremse für Göttingen nicht geeignet erscheinen lässt. Angesichts der großen Studierendenzahl ist die Fluktuation in der Stadt sehr hoch. Dies bedeutet, dass bei jedem Umzug die VermieterInnen die Miete auf das Maximalniveau anheben könnten – diese neuen Mieten wären wieder Teil der nächsten ortsüblichen Vergleichsmiete. Die sich daraus ergebende Geschwindigkeit, mit der sich die Mietpreise in Göttingen weiter erhöhen würden, würde deshalb kaum unterhalb der aktuellen Steigerungsraten liegen. |
Vermieter beraten über Vermietung an ALG II EmpfängerInnen 17.11.06
/ Am Donnerstag, den 16. November 2006 um 19 Uhr im Schützenhaus führte der
Haus&Grund e.V. eine Veranstaltung zum Thema "Mietverträge mit ALG-II-Empfängern"
durch. Zur Veranstaltung waren auch Nicht-Mitgliedern des Haus&Grund e. V.
öffentlich eingeladen. Eine durchaus freundliche Geste des rührigen
Vereins, der ja u.a. vor einiger Zeit auch erfreulicherweise die Proteste gegen
die Gaspreiserhöhungen mit unterstützte. Als
Referentin am Mikro sprach dann eine junge Frau, Elena Kammerzell, Mitarbeiterin
des Landkreises Göttingen. Sie erläutert eifrig und hochengagiert die rechtlichen
Details eines Sachverhalts von dem sie anscheinend nicht mehr bemerkt, welche
Katastrophen diese Regelungen für einzelne Menschen bedeuten können.
Einziges Ziel einer
beamtenmäßigen Abhandlung scheint zu sein: abklären ob alles rechtlich
abgesichert ist. Folgt
man dem "Unruhefaktor" im Saal als Indikator so scheint das Hauptinteresse
der Haus- und GrundbesitzerInnen vor allem auf einem Aspekt zu liegen: Wie erreicht
man, dass der Landkreis die Mietzahlungen direkt an den Vermieter überweist.
Dies ist nämlich nicht grundsätzlich vorgesehen, weil es sich um eine
"höchstpersönliche" Zuwendung handelt. Nur wenn die KdU Empfänger
von sich aus einem solchen Verfahren zustimmen kann das gemacht werden.
Rückerstattungen aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung werden als Einkommen von den Hilfszahlungen abgezogen. Was
ist angemessen? Kräftige Proteste wären angemessen!
Was nottut ist nun massiver rechtlicher und öffentlicher Rückhalt für die Betroffenen, damit in immer mehr Einzelfällen eine humane Praxis durchgesetzt wird. Das ist möglich, wenn sich die Leute wehren.
Aus
der Pressemitteilung von Haus und Grund nach der Veranstaltung:
Vorstand: Detlev Pape Elektromeister, Vorsitzender: Dr. Cord J. Heise Rechtsanwalt und Notar, Stellvertreter: Willi Becker Steuerberater, Beisitzer: Josef Engelhardt Dachdeckermeister, Hansgeorg Köhne Peter Wagener Architekt |
Gebührenänderung zu Lasten "kleiner" HausbesitzerInnen Pressemitteilung
Haus und Grund e.V. 1.12.06 |
Pressemitteilung
Grüne Ratsfraktion 26.7.06 Erwiderung auf Kritik der Haus- und Grundbesitzer an der Kanalsanierung Kanalsanierung macht ökologisch Sinn und ist zugleich sozial Angesichts der von Hauseigentümern vorgetragenen Bedenken gegen das Konzept der "dichten Kanalsanierung" weisen die Rats-GRÜNEN darauf hin, dass die Göttinger Kanalsanierung nicht nur umweltpolitisch, sondern auch sozialpolitisch sinnvoll sei. "Dass manch einen Eigenheimbesitzer die Anliegerbeiträge hart treffen, ist nachvollziehbar. Hier gibt es sicherlich manch einen Härtefall, auf den die Verwaltung flexibel reagieren muss", so der umweltpolitische Sprecher der GRÜNEN Frank Vaupel. Dies dürfe jedoch nicht dazu führen, dass man - wie der Hauseigentümerverein "Haus und Grund" - das Konzept der "dichten Kanalisation" in Frage stelle. "Absolut unsozial wäre es, keine konsequente Kanalsanierung durchzuführen, weil dann die Abwassergebühren für alle Bürgerinnen und Bürger, insbesondere für die Mieter steigen", so Vaupel weiter. Vaupel weist daraufhin, dass eine konsequente Kanalsanierung, die nicht nur die öffentlichen, sondern auch die privaten Kanalrohre einbeziehe, die ökologischere und zugleich ökonomischere Variante ist. "Undichte Schmutzwasserkanäle belasten nicht nur das Grundwasser, es dringt auch unverschmutztes Grund- und Regenwasser in die undichten Kanäle ein", so Vaupel. Dies belaste die Abwasserreinigungsanlage, die aufgrund des erhöhten und zugleich verdünnten Schmutzwassers nicht mit voller Effizienz arbeiten könne. Steigende Betriebskosten bei der Abwasserreinigung würden wiederum die Abwassergebühren in die Höhe treiben. Die konsequente Trennung des Schmutzwassers vom Grund- und Regenwasser sei deshalb die sauberste und günstigste Variante. |